茶室里足足静了两三分钟之久。邱贤成目光紧锁住袁景灿开口问道：“你提出的‘建新城，先安置，后拆迁’，理念确实新颖，可这钱从哪里来？要知道，哪怕是倾尽全省的财政之力，面对如此浩大的工程，恐怕也根本撑不起来。”
“钱，的确是个棘手的关键问题。” 袁景灿微微顿了顿，“但是，也并非完全没有解决的办法……”
“哦？” 邱贤成坐姿瞬间端正起来待，“说来听听。”
袁景灿神色郑重地说道：“在探讨这个问题之前，我觉得有必要跟邱市长您详细说一说房地产行业的底层逻辑，这对理解后续的资金解决方案至关重要。”
邱贤成鼓励道：“别有顾虑，想到什么就说什么。”
袁景灿整理了一番思路后缓缓开口：“ 97 年的金融危机之后，国家面临着极为严峻的经济形势，急需寻找新的经济增长点，大力发展出口以此来刺激经济实现破局。也正是在这个时候，构建投资、消费、出口‘三驾马车’作为经济体系的核心骨架被正式提出。”
邱贤成皱眉问道：“具体怎么构建，构建之后又该如何有效拉动需求呢？”
袁景灿不疾不徐地说道：“邱市长，如今提到大宗商品消费，您第一个想到的是什么？”
邱贤成几乎不假思索：“商品房。”
“对！” 袁景灿眼中闪过一丝赞赏，“不过，商品房要想实现大规模普及，却需要跨过一座大山。”
“福利分房？” 邱贤成试探性地问道。
“没错！” 袁景灿微微点头，“98 年，国家发出《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，正式取消福利分房制度，开启了以居民住宅货币化、私有化为核心的住房制度改革新篇章。那房地产这个经济增长的‘发动机’究竟是怎么运作的呢？关键就在于土地财政、商品房预售以及信贷体系三者紧密结合。”
见邱贤成理解起来似乎有些费劲，袁景灿耐心地举例解释：“邱市长，我给您举个具体的例子。比如说，我准备买房结婚，看好的房子总价一百万，按照当下通行的规则，我需要先支付 30% 的首付，也就是三十万，剩下的 70% 通过银行贷款解决。银行发放这 70% 的住房贷款后，我需要在未来三十年里分期还清。”
袁景灿稍作停顿，确保邱贤成跟上思路后，接着说道：“放款之后，这 70% 的住房贷款会进入专门的资金监管账户。政府会依据项目的开发进度，分阶段逐步让开发商提取这笔资金，只有当整个项目全部建设完成，开发商才能拿到完整的 70 万。这就是预售资金监管，是防止楼盘烂尾、保障顺利交楼的核心措施。”
邱贤成点了点头，表示理解。
见邱贤成的眼神中透露出些许领悟，袁景灿趁热打铁：“整个项目的总房款，在我们开发商内部叫做总货值。假设一个项目的总货值是两个亿，我们开发商在项目彻底完工后才能拿到这笔巨款，然后呢，我们会接着用这两个亿继续购入土地，开发新的房产项目。而这两个亿，实际上就构成了土地财政的重要来源。”
“原来如此……”邱贤成似乎摸到了一些门道。
袁景灿微笑着进一步说道：“没错，地方政府就可以拿着这两个亿去进行基础设施建设、发放社会福利补贴以及开展各类民生工作，为城市的发展注入源源不断的动力。”
邱贤成微微颔首，示意袁景灿继续。
袁景灿神色专注地说道：“接下来，咱们仔细剖析一下这两个亿的构成成分。这两个亿从购房者手中流出，经过开发商中转，最终流入政府口袋。假设所有购房者都是按照三成首付购房，简单计算一下就能知道，这两个亿中有 1.4 亿都是银行贷款。如果这些贷款的年限全是三十年，那这 1.4 亿本质上就是购房者未来三十年部分甚至大部分收入的提前预支。由此，我们可以得出一个结论：房地产模式的核心运营逻辑就是将居民未来几十年的收入提前预支，以此获取天量资金。”
邱贤成的面色逐渐凝重起来，显然他已经意识到了其中蕴含的深意。
袁景灿语气平和地说道：“这些通过预支居民未来收入获取的资金，并不会闲置，而是会迅速转换为财政收入，进而投入到基础设施建设、招商引资以及社会民生等各项工作当中。路桥铁路等交通基础设施一旦通车，将会极大地降低商品的运输成本，大幅提高经济运行效率。那些偏远地区也会因为基建的逐渐完善，彻底摆脱‘酒香也怕巷子深’的困境，让当地的特色产品顺利走出村庄，走出大山，同时带动当地经济腾飞。如此一来，市场的广度得以全方位打开，经济运行效率也实现了质的提升。所以说，这套模式的本质就是巧妙地用基建搭建好了市场经济发展的骨架，充分释放土地和人口红利。”
邱贤成微微皱眉：“这其中存在的隐忧呢？”
袁景灿坦然回应：“隐忧当然有。从居民的角度来看，在买房的那个时间节点上，他们提前透支的这几十年收入，本质上是居民通过银行背负的沉重债务，相当于将政府在发展过程中的部分债务悄无声息地转移到了居民层面。而且，随着配套设施愈发齐全，吸引了更多人进城买房，进一步推升土地价值，造成地价房价持续上涨。地价房价的上涨，又使得土地出让盈利大幅提升，从而有更多资金投入到基建当中，促使基建更加完善，进而进入下一个循环。然而，在这个过程中，居民债务也随之水涨船高。这就是当前房地产模式隐藏的隐忧。”
邱贤成起身踱步走到窗边，深吸了一口气感慨道：“这是在透支居民的未来啊……”
袁景灿微微点头补充道：“但是，具有先天优势的城市会在这样的循环中逐步形成良好的城市形象，拥有较高的基建水平和优质的民生服务，进而吸引更多人进城置业，吸引更多更优质的产业落户。长此以往，这就会在不知不觉中促成城市等级的分化。”
说到这儿，袁景灿稍稍停顿，做了个简短的总结：“分税制为国家提供了稳定的税收来源，土地财政模式则为地方政府提供了可观的收入，两者相互配合，形成的双循环模式将会为未来二三十年的发展提供核心驱动力。这，就是‘三驾马车’中的投资部分。”
邱贤成缓缓闭上眼睛，脸上浮现出一抹无奈，仿佛内心正在经历着挣扎。
半晌，他才睁开双眼，目光重新落定在袁景灿身上：“罢了，你继续说下去吧。”
袁景灿微微点头，开口说道：“99 年，也就是我参加高考的那一年，国家两次发布紧急通告，拉开了大学扩招的大幕。仅仅这一年，普通高校的招生人数增幅就高达 42%，海量的学子怀揣着梦想涌入各大城市抵冲了当时大规模基建所导致的运量不足等弊端；而这些年轻人的汇聚也极大地拉动了校园周边的经济增长。”
邱贤成微微皱眉：“那城市该如何借助这些高素质人实现进一步发展？”
袁景灿连忙应道：“邱市长问得好！随着城市劳动力人口整体素质的提升，城市就具备了吸引优质产业入驻的资本。这些优质产业一旦扎根，就能提供丰富多样的就业岗位，形成一种良性循环。如此一来，年轻人获得了比父辈更高的收入后，便有了在城市扎根买房的经济基础，房地产模式也就此开始和人口红利逐渐形成闭环。”
邱贤成若有所思地接着问道：“那照你这么说，在这个过程中，城市的产业发展又会呈现出怎样的态势呢？”
袁景灿兴致勃勃地说道：“邱市长，高素质人才和优质产业的不断汇聚，将会顺势拉开一二线城市的产业集群构建和产业升级的大幕。在这个过程中，人口与土地红利开始集中释放能量，为城市发展提供源源不断的动力。至此，‘三驾马车’中的消费顺利完成。”
邱贤成沉默片刻，消化了好一阵后开口说道：“第三点应该就是 WTO 了吧？”
“没错，” 袁景灿坚定地点点头，“时间来到两年前，随着我国正式加入 WTO我国的人口红利得到了进一步的深度释放。咱们有着庞大的优质劳动力群体，再加上历经多年发展形成的完整工业链条，使得我国迅速崛起成为世界工厂，一步步植入世界贸易体系之中。”
邱贤成补充道：“这也就意味着我们可以借助国际市场大量释放国内过剩的产能，将‘中国制造’的产品源源不断地输送到世界各地，逐步成为国际上绝大部分国家难以割舍的贸易伙伴。”
袁景灿一脸认同地说道：“正是如此！对外贸易的飞速发展，将会造就一个又一个的财富神话。这些财富又会回流到国内，继续推动以房地产为核心的经济体系不断循环运转。至此，推动我国经济腾飞的‘三驾马车’全部到位。”